경매. 동산경매. 부동산 경매.＜3＞ 경락받은 부동산에 있는 물건에 동산압류가... 동산경매로 살림살이 마련하기...

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경매. 동산경매. 부동산 경매.＜3＞ 경락받은 부동산에 있는 물건에 동산압류가... 동산경매로 살림살이 마련하기...

koreanuri@hanmail.net 2013. 7. 18. 17:35

경매. 동산경매. 부동산 경매.＜3＞ 경락받은 부동산에 있는 물건에 동산압류가...

동산경매로 살림살이 마련하기...

61억 3백에 경락 받은 백화점 안에 동산압류 된 물건들이 있다. 어떻게 할 것인가?
다시 말하지만 이 글은 부동산이나 동산압류, 가압류 등의 업무 흐름을 말하려는 것이지 법령이나 법리를 해석하려는 것이 아니다. 오늘(2013.07.18 목)은 경락 받은 부동산을 명도 받아 보니 안에 있는 물건들에 동산압류가 되어 있을 경우 어떻게 대처하는 게 좋을까를 실무경험을 토대로 설명하려고 한다.
그동안 관련글 셋을 여기에 올렸다.

1. - 짜고치는 고스톱 - 온고이지신(溫故而知新) 2012.12.21
2. 경매. 동산경매. 부동산 경매.＜1＞ 61억 3천에 백화점을 경락받아... 2013.06.12
3. 경매. 동산경매. 부동산 경매.＜2＞ 경락받은 부동산 명도明渡(건물을 비워 넘겨줌)받기... 2013.07.04

위 글들은 여기에 올라 있다. 위 세 개의 글에 이어 네 번째 글을 시작한다.
참고로 이 글 말미에 "경매로 세간살이 마련하는 방법"을 붙였으니 건너 뛰어 읽어도 좋을 것이다.

< 대법원 법원경매정보 홈페이지. 부동산 동산매각공고를 각 법원별로 열람할 수 있다.>

채권은행과 채무자의 백화점 대표이사 인수인계를 받아 경락잔금을 마련하고 임차인들의 분쟁을 해결하는 과정에서 난데 없는 어려운 일이 생겼다. 백화점의 엘리베이터와 에스컬레이터에 동산압류가 되어 있었다. 그리고 백화점 운영에 필요한 금전등록기와 방송장비 등에도 동산압류가 되어 있었다. 그리고 지하에 있던 수퍼마켓의 상품들에도 집달리가 동산압류를 하여 놓았다. 거기에 하나 더 한전의 전기요금이 기천만 원 연체되어 있었다.

61억 3백에 경락 받았고, 임대보증금 반환 등 생각지 않은 돈이 들어가고 있는 상황에서 이 동산압류는 자금계획을 완전히 바꾸어야할 만큼 중대한 일이었다.

그 내용을 정리하여 본다.

1. 백화점의 엘리베이터와 에스컬레이터에 OO세무서에서 동산압류
2. 금전등록기와 방송장비, 공조기, 냉난방기 등 값 나가는 물건들을 개인채권자들이 동산압류
3. 백화점 지하의 대형 수퍼마켓의 모든 상품을 개인채권자들과 납품한 메이커에서 동산압류
4. 제세공과금의 체납, 특히 한전 저기요금이 기천만원 미납되어 전기공급을 받지 못할 상태.

어떻게 해결할 것인가?
잘 못하면 경락대금 외의 돈을 많이 투입하여야 할 우려가 있는데다, 세무서, 개인채권자, 납품 메이커, 한국전력 등 이들 모두와 관계를 나쁘게 하여서도 안 되는 일이니 난감하지 않을 수 없다.

하나씩 어떻게 해결하였는지 설명하여 본다.

1. 백화점의 엘리베이터와 에스컬레이터에 OO세무서에서 동산압류

이해할 수 없는 일이었다. 다른데도 아닌 세무서에서 엘리베이터와 에스컬레이터에 압류하였을 것이라고는 생각도 못했었다. 세금은 경락대금에서 최우선 변제 받는 채권에 속하므로 법원에 배당신청을 하였으면 깨끗히 해결될 문제인 것이다. 그런데 생각 밖으로 어느날 세무소에서 공문을 보내왔다. 체납세금이 수억원에 달하고 엘리베이터와 에스컬레이터에 압류하였으니 그 세금을 납부하고 사용하라는 것이었다.

임원회의와 간부회의를 잇따라 열어 의논하여 보았으나 난감하고 도움되는 내용은 없다.
법무사, 변호사, 법률사무소, 법원경매담당계장 등과 협의하여 보았으나 말들이 다 달라 어느 장단에 춤을 추어야 할지 알 수도 없고 확실한 해결책이 보이지 않았다.

그런데 아무리 생각해도 이상했다.
은행의 송무부에 근무하면서 부동산 경매를 하여 봤지만 엘리베이터나 에스컬레이터가 따로 동산압류의 대상이 되는 경우를 보지 못했다. 판례집을 뒤지기 시작했다. 지금은 인터넷에 판례를 검색할 수 있는 곳이 많지만 1980년대 중반엔 아예 인터넷이 없었다. 그러니 판례집을 구하기도 어렵지만 그 판례집에서 하필 엘리베이터나 에스컬레이터가 따로 동산으로 취급하여 압류하였을 때에 대한 판례를 찾는 다는 것이 가능하겠는가?

그러나 결국 찾았다.
어느법이었던가? 부동산이 무엇인가를 정의한 법조항이 있었다. 지금 찾기는 귀찮고 그냥 대강만을 설명한다. 부동산이라함은 부동산과 그 부동산에 종착된 물건을 포함한다는 것이다. 예를 들어 TV를 건물에 시멘트라던가 다른 강력접착제로 분리하지 못할 만큼 붙여서 종착 되었다면 그 TV는 부동산이 되는 것이다. 따라서 엘리베이터나 에스컬레이터가 건물에 종착되어 있으니 따로 동산으로 보아 동산압류를 할 수 없는 것이다.

어렵게 이 법조항을 찾았고 동 조항에 의해 동산압류를 취소시킨 판례를 찾을 수 있었다.

그렇지만 그렇다고 다 해결 되는 게 아니다.
세무서와 관계를 나쁘게 하면 안 된다. 세무서의 주무자를 설득하여야 한다. 담당 직원을 만나 법조항과 판례를 복사한 서류를 건네 주면서 좋을 방법을 찾아 달라고 부탁하였다. 며칠 후 압류취소를 요구하는 공문을 작성하여 달라는 연락이 왔고, 나는 누구를 시키지 않고 내가 직접 공문을 작성하여 세무서에 보냈다. 발신. 수신. 참조. 제목. 내용. 기타. 첨부서류 등으로 공문을 작성하는 것은 군대에서 작전서기병(S3)로 근무하면서 전통과 전령전을 많이 작성한 것을 시작으로 내가 은행에 근무하는 동안 나의 주특기의 하나였으니 구태여 남에게 시킬 필요가 없었다.

결국 세무서에서 압류를 취소한다는 공문을 보내왔다.
이렇게 고심은 하였으나 돈을 들이지 않고 동산압류 한 건을 해결하고 세무서와 좋은 관계를 유지할 수 있었다.

2. 금전등록기와 방송장비, 공조기, 냉난방기 등 값 나가는 물건들을 개인채권자들이 동산압류

지금은 바코드를 읽어 들여서 즉시 정산하는 시스템이 모든 대형양판점에 설치되어 있지만 1980년대 중반에는 어디나 금전등록기가 설치 되어 있었고 값이 제법 나갔다. 그리고 지금도 그렇지만 당시에도 백화점에선 음악을 흐르도록 하여야 할 뿐 아니라 고객들에게 공지사항을 알리는 것도 방송장비가 하는 일의 하나이다. 방송장비는 당시 기천만원이 나갔으며 금전등록기도 각 층마다 수십대씩 설치되어 수백대에 이르니 새로 마련하자면 큰 돈을 들여야 한다. 사무실 집기 등 기타 물건들은 다소 돈이 들더라도 별 문제가 아니지만 걱정이 아닐 수 없었다.

그런데 뜻밖의 일이 생겼다.
그 백화점에서 여러 장비를 담당하였던 기사가 날 찾는 것이었다. 방송장비 등 여러 값나가는 장비안에 있는 기판과 부품등을 도난당하였다는 것이었다. 그러니 값 비싼 기기였지만 껍데기만 남아 고철이나 다름 없었다. 그리고 금전등록기도 일부 영업점에서 사용하는 것을 빼고는 대부분 낡았다는 것이었다.

그럼 어떻게 해야 하느냐고 했더니 그 기사가 좋은 방법을 알려 주었다.
새 제품을 사지 말고 케이스와 부품들은 있으니 주요부품만 중고품으로 사거나 제조사에 A/S 의뢰하라는 것이다. 그렇게 하면 새 제품을 구매하는 것의 1/4 이하의 돈으로 해결할 수 있다는 것이었다.

법원 집달리 사무소를 찾아 담당 집달관을 만나 설명하였다.
아마 백화점 근무자들이 월급을 제대로 못 받아 중요 부품을 빼다가 팔았는지 모르지만 압류한 물건들이 고철이나 다름없으니 다시 평가하여 경매하여 달라고 요구 하였다.

집달관은 채권자들과 협의에 들어 갔다.
부동산의 소유가자 바뀌었으니 동산경매를 속행해야 하는데 과거 압류 당시의 감정가로는 동산경락을 받을 사람이 없다. 그러니 채권자들이 적당한 금액을 정하여 경락 받던가 아니면 경매를 진행하여 경락대금만을 받아 가라는 설명이었다. 결국 동산경매를 진행하였고 채권자들이 경매신청을 하여 들어간 비용 정도로 내가 경락을 받았다.

결국 값이 나가는 여러 장비들을 큰 돈 들이지 않고 다시 사용할 수 있게 되었다.
물론 부품들이 도난을 맞았으니 중고품이라도 다시 사는 비용을 별도로 들였지만 새 것을 사는 데 비할 바가 아니다. 그 부품들을 과연 누가 훔쳐 갔으며 나중에 어떤 경로로 다시 내가 사들일 수 있었는지 의심이 가지만 안다 해도 이젠 벌써 25년이 헐씬 넘은 옛일이다.

3. 백화점 지하의 대형 수퍼마켓의 모든 상품을 개인채권자들과 납품한 메이커에서 동산압류

수퍼마켓, 지금은 거의 대부분 편의점으로 바뀌고 아니면 OO마트의 형태로 바뀌었다. 그러나 1980년대 중반에는 OO하이퍼마켓이란 새로운 대형 양판점이 막 등장하는 초기였고 편의점도 마트도 없었다.

내가 경락받은 백화점의 지하에도 큰 수퍼마켓이 있었다. 그런데 수퍼에 진열된 모든 상품들이 동산압류 되어 있었다.

그런 상태로는 백화점을 운영할 수 없다.
난 은행 송무부에서 근무하면서 집달관과 동산압류 가압등의 집행을 많이 하였으므로 업무의 흐름을 잘 알고 있었다. 역시 압류하였던 집달관을 만나 백화점에 진열된 상품들이 식료품의 경우 부패 되었고, 공산품도 낡아져서 가치가 없다. 이 것들을 쓰레기로 치우는 비용도 만만치 않다. 빨리 경매를 진행하여 달라고 하였다.

수퍼마켓의 모든 동산압류 물건을 위 2항의 기기들과 마찬가지로 채권자들이 압류비용으로 납부한 비용 범위에서 내가 경락을 받았다. 그러고는 정말 쓰레기로 버릴려고 하였다. 그런데 아니었다. 역시 부도나기 전에 백화점에 근무하였던 부장 직급의 한 사람이 그 물건들을 메이커에 1:1 반환 요구를 하라는 것이었다.

이 후 백화점 업무를 하면서 음료와 커피 등은 돈을 들일 이유가 없게 되었다.
수량을 파악하여 메이커 해당지역 담당자에게 연락하면 조건없이 1:1 교환에 응하여 주었다. 백화점을 다시 열 것이 분명하고 반품을 안 받아 줄 경우 경쟁사에 납품권을 빼앗길 수 있으니 울며 겨자먹기로 응하였지만 그 영업책임자들도 본사에 보고하여 처리하는 것이니 비용을 자기들이 부담하는 일이 아니었기 때문이다.

백화점의 수퍼마켓에 있는 물건들의 대부분은 이 후 약 6개월에 걸친 분양상담과 오픈작업을 하는 동안 소진 되었으나 그만큼 비용을 절약할 수 있었던 것이다.

4. 제세공과금의 체납, 특히 한전 전기요금이 기천만원 미납되어 전기공급을 받지 못할 상태.

위 1항의 세무서에서 압류한 세금도 그렇지만 제세공과금의 대부분은 법원 경락대금에서 우선변제를 받아 간다. 그러나 어떤 이유로거나 남아 있는 제세공과금은 새 부동산 소유자가 해결하고 넘어가야 할 일이 된다.

한국전력의 전기요금이 기천만원 연체 되어 있었고 그 돈을 내라고 연락이 왔다.
영업을 하려면 전기를 안 쓸 수 없고, 억울하지만 어쩔 것인가? 한전의 담당자를 만나 지금 경락잔금 납부를 하지 못한 상태이니 매월 발생하는 현재 사용하는 전기요금은 낼테니 단전은 하지 말라고 하였다.

지역사회에서 백화점을 살려야 한다는 분위기가 있었으니 한전으로서도 단전조치를 취하기는 부담이었을 것이다.

지금은 경락자나 부동산의 새 소유자가 옛 소유자의 전기요금을 부담하지 않아도 된다.
여러차례 전기요금 때문에 여러차례 소송이 있었고 새 소유자에게 전기요금을 부담 시킬 수 없다는 판례가 확정 되어 한전에서도 그렇게 시행하고 있다.

하지만 1980년대 중반에는 그런 판례가 확정되어 있지 않았다.
당시는 그런 판례가 확정되지 않아 억울하게 전기요금을 시일을 두고 분납하였지만 백화점을 그랜드 오픈하고 난 이후 분할하여 연체된 요금을 납부하였으니 큰 부담은 되지 않았다. 그 외의 자잘한 여러 공과금들도 대부분 시차를 두고 해결할 수 밖에 없었다. 경락받을 부동산의 권리분석을 전문으로 하는 업체들이 등장하고 있지만 현장에 부딪히면 역시 경락자가 후해야 한다. 싼 값에 법원에서 경락받아 들어간 처지에 너무 인색해서는 안 되는 것이다.

대처를 잘못하였더라면 큰 부담이 될 다른 채권자들의 동산압류를 이렇게 적절히 처리할 수 있었으니 다행이었다. 임기응변? 꼭 그렇지는 않다. 의문을 갖고 부단히 알아보고 좋은 방법을 찾아 상대방의 마음이 상하지 않도록 잘 이해시키고 설득하면서 필요한 만큼 양보하여 이룬 것이라고 생각한다.

* 이제 위에 말한 동산경매로 세간살이를 마련하는 방법을 설명한다.

<법원의 동산매각공고. 매각장소 물건목록 감정평가액 등이 각 법원별로 공고된다.>

* 동산경매 = 경매로 세간살이도 마련할 수 있다?   <== 클릭   http://me2.do/GK8QHQC9

* 대법원 법원경매정보(대표전화 02-3480-1715) ==> 클릭   http://www.courtauction.go.kr
   > 기관정보 경매물건, 경매공고, 경매지식, 매각통계, 이용안내

윗 글과 대법원경매정보 홈페이지를 살펴보면 동산경매에 대해 어느 정도 이해할 수 있을 것이다.

대법원경매정보 홈페이지에 들어가 윗에 있는

+ 위에 있는 "경매공고" -> "동산매각공고"

의 순서로 찾으면 자기가 주거하는 지역의 법원에서 진행하는 동산경매 목록을 볼 수 있다.

부동산매각공고도 있지만 이 글의 목적이 동산경매를 쓰는 것이므로 생략한다.

그리고 실제 진행간에 일어나는 몇 가지를 설명하니 참고하기 바란다.

하나 : 동산을 경락 받을 때는 경락대금을 경락 당일에 일시불로 지불하여야 한다는 것이다.

둘 : 경락받은 동산은 현장에서 즉시 옮길 수 있지만 한 달 까지는 현장에 보관할 수도 있다.

셋 : 경락받을 동산에 대한 철저한 검토필요

위 사이트에 있는 동산매각공고를 본 다음 법원을 방문하여 집달관의 집행기록 열람으로 확인하였다 하더

라도 경락 받을 물건을 잘 검토하여야 한다. 집달관은 동산압류시 목록을 작성하고 평가액을 기록하지만 환가가 어려운 물건이 아닌 경우 경험에 의해 경매가격을 매긴다. 그러므로 실제 물건의 가치와 경락가가 다른 경우가 많다. 대부분의 경우 시중가보다 싸지만 그렇지 않은 경우도 생길 수 있으므로 잘 살펴야 하는 것이다.

참고로 값을 산정하기 어려운 기계류 등은 집달리가 별도의 방법으로 감정하여 경매가를 정한다.

'꾼'이라는 말이 있는데 '꾼'이 동산경매에 등장하는 것은 소자본으로 차익을 볼 수 있기 때문이다.
동산경매는 부동산 처럼 큰 돈이 필요하지 않는데다 실제 경매진행에서 시중가 보다 턱없이 낮은 가격에 경락되는 경우가 더러 있다. 그런 물건을 '꾼' 들이 잡아 두고 원래 소유자였던 채무자에게 되팔기도 하고 물건을 옮겨 처분하여 수익을 올리기도 한다.
우리나라 사람들은 망한 집의 물건을 사들여 사용하기를 꺼린다.

그래서 동산경매에 일반인이 참여하는 일이 많지 않다.

그러니 '꾼'들이 끼어들 여지가 더욱 늘어나는 것이다.

그러므로 세간살이를 마련하는데 동산경매를 활용하는 것이 나쁘지 않다고 생각한다. 세간살이가 아닌 공산품이나 기계류, 미술품 등 여러 물품들도 법원 집달리 뿐 아니라 세무서 세관 등 여러기관에서 동산경매를 하는 경우가 있으니 잘 살피면 뜻밖에 좋은 물건을 값싸게 구입할 수 있을 것이다.

경매. 부동산경매. 동산경매. 동산가압류. 부동산가압류. 채권 및 기타 재산권에 대한 압류 및 가압류...

법령과 법리를 설명하지 않고 실무와 경험을 바탕으로 설명하는 것이지만 앞으로 더 글을 써야할 것이다.

경매와 관련하여 내가 설명하려고 하였던 11가지 가운데 아직 6가지가 남아 있고 가압류 가처분 채권 및 기타재산권 등 설명할 것이 많기 때문이다.
요즘 전국 법원에 공장물건의 경매가 많다는데 그에 대하여도 실제 공장을 경락을 받아 운영한 경험을 설명할 기회를 만들려고 한다.

.밝 누 리.

[밝은 우리의 온 삶터]

-밝은 밝음이며, 온은 따뜻함(溫)이고 모두(全 온통)이며, 누리는 살아가는 세상이고 살아가는 역사 입니다-