경매. 동산경매. 부동산 경매.<1> 61억 3천에 백화점을 경락받아...

경매. 동산경매. 부동산 경매.<1> 61억 3천에 백화점을 경락받아...

 

 

  법원경매.
동산경매와 부동산경매가 있다. 난 1980년대 초반 "채권관리의 이론과 현장실무"란 책의 지은이로서 금융인을 상대로 강의를 하였었다.  또한 여러건의 경매에 참여하여 경락을 받은 바도 있다.
이 글은 경매실무에 대한 글은 아니다. 경매의 흐름을 살펴보면 좋을 것이란 생각으로 작성한다.

 

 

  경매.
일반인들이야 참 어려운 일일 것이다. 그리고 전문가라 하여도 어렵긴 마찬가지다. 여러가지 권리가 얽혀 있는데다 인과관계가 얽혀 있고, 더하여 무슨 이유에서건 재산을 경매당하여 나락으로 떨어지는 사람과 그 주변사람들이 본의 아니게 피해를 입는 것을 지켜보며 여러가지 인지상정과는 어울리지 않는 일을 해야 하기 때문이다.

오늘(2013.06.12 수) 이 글에서 내가 평생 겪어온 경매와 관련한 내용들을 다 기술할 수는 없다.

한 가지. 백화점을 경매로 경락받은 이야기 만은 제대로하고 싶은데 그도 이 한 편의 글로 다 다룰 수는 없다. 그만큼 경매, 부동산이나 유체동산을 막론하고 법원경매에서 경락받는 물건에는 각종 변수가 많기 때문이다. 그러니 백화점을 경락받아서 운영하였던 내용만을 취급할 생각이다. 주의할 점은 이 글은 결코 부동산의 법원경매실무지침은 아니라는 사실이다. 그렇다 하더라도 법원경매실무에 하나도 도움이 되지 않지는 않을 것이다. 오히려 법원경매실무의 가장 중요한 내용이 포함된 글이 될지도 모르겠다.

 

1980년대 초. 난 20대 후반으로 금융기관의 송무부에 재직하고 있었다.
송무부란 소송업무를 담당하는 부서 즉 악성채권회수를 담당하는 부서로 부동산 및 동산 경매를 하는 부서라고 생각하면 된다.  물론 금융기관에서 발생하는 각종 민형사 사건을 금융기관의 대리인 자격으로 참가하는 업무를 맡지만 대부분의 시간을 경매업무에 매달릴 수 밖에 없다.

금융기관. 70년대에는 봉급 많이 받고 안정된 생활을 할 수 있다고 하여 선망의 직업이었던 것으로 기억한다. 80년대 초에도 아직 그런 분위기가 깨어지지 않은 상태였지만 그러나 나에겐 퍽 힘든 일자리였다.

양계장을 하다 망한 나는 인적이건 물적이건 자원이 전혀 없었기 때문이다. 예금을 유치할 수 없으면 견디기 어려운 곳이 금융기관이다. 보험회사는 보험을 모집해야 하지만 은행 등의 금융기관은 예금을 유치해야 근무하기 편한 것은 당연한 일이었다. 예금유치 목표를 채우지 못하면 퍽 힘들었다. 양계장을 하다 망한 나로서는 나이도 어렸지만 그나마 있던 인적자원들 마저 나 자신이 철저히 차단하고 있던 상태였다. 그래서 살아나기 위한 방편으로 택한 것이 나의 전공과 전혀 관련이 없는 소송업무 즉 송무부를 자원한 것이었다.

 

퍽 많은 경매 실무를 하였다.
부동산과 유체동산 경매업무를 거의 매일 하였다. 그리고 전국금융인 연합회에서 실시하는 채권관리 교육을 받았고, 그 전달 교육을 하였고, 그 내용을 교재(교안)로 작성하였고, 그 내용이 알려져 "채권관리의 이론과 현장실무"라는 책으로 출판하게 되었고, 그 교재를 가지고 금융인들을 상대로 저자직접강의 까지 하게 되었다. 이 부분을 후일 다시 거론 하려고 한다.

그러다 기회를 맞았다.
1982년, 내 나이가 20대 후반을 넘어 30대 초반이 되었을 때이다.
전국 5대 도시에 드는 내가 일하는 곳의 OO백화점이 경매에 붙여진 것이다. 그 개요는 다음과 같다.

  * 백화점. 법사가(법원사정가격) 98억. 차회경락최저가 61억 3백.

 

이 백화점을 내가 근무하는 OO은행에서 경매를 실행하였는데 채권액 이하로 경락최저가격이 내려가 버린 것이다.  내 눈에는 이 물건이 돈으로 보였다. 그러나 나로선 61억이나 되는 물건을 경락 받을 자력이 없다. 어쩔 것인가? 결국 팀을 짜기로 하였다. 실행을 위해 함께 일할 조직을 만든 것이다.

 

                          
경락을 받을려면 우선은 경락보증금을 준비해야 한다.
진행중인 최저경락가격 61억 3백만 원의 1/10인 6억 1천 3십만 원을 준비해야 하는데 그 많은 돈이 내게는 없다. 그리고 경락보증금이 준비 된다고 하더라도 나머지 잔금 55억은 어떻게 마련할 것인가? 내가 만든 팀은 이 두 가지를 위해 여러가지를 하였다.

사업계획 및 브리핑 차트는 내가 마련하였다.
그 다음은 금융기관의 대출을 끌어내는 일이다. 첫째 내가 근무하던 OO은행과 협상하였다. 은행으로선 대출금 회수를 위해 협조할 수 밖에 없는 상황이었다. 경매가 다시 유찰되면 채권회수가 더욱 어려워질 것이기 때문이다. 결국 50억을 대출하여 주기로 하였다.
  다음으로는 팀이 함께 자본주(투자자)를 물색하였다. 당시 전국곡물협회 회장이면서 OO중고등학교 재단이사장이었던 이OO회장을 만나 브리핑하고 경락대금 조달을 위해 어음 8억을 끊어 달라고 요망하였다. 이것은 말 그대로 봉이 김선달 같은 행동이라고 생각될 수 있지만 이 협상은 성사 되었다. 이OO 회장이 어음을 끊어 준 것이다.

 

 

  나는 바로 OO은행을 사직하고 본격적으로 백화점 인수 작업에 착수 하였다.
이 어음은 OO은행에서 무보증 무담보로 할인(통상 깡이라 함)을 할 수 있었다. 이 돈으로 경매에 참가하여 경락을 받았다. 다음은 잔금 55억을 마련하기 위해 해당 백화점의 인수 작업을 시작하였다. 채권은행과 채무자(백화점의 전 경영자)의 협조아래 백화점을 인수받아 경락잔금 55억을 마련해야 한다.

  법원경매의 경락잔금 납부명령은 통상 한 달 정도이다.
그렇지 않으면 경락은 무효가 되고, 재경매가 진행되게 된다. 한 달 안에 55억 원을 마련하여 경락잔금을 납부해야 한다. 잔금을 마련하지 못했으니 합법적인 방법으로 재경매 진행을 막았다. 물론 이 것은 정도가 아닐 수 있다. 그러나 만약 재경매가 진행되었다 하더라도 그 물건을 채권은행이 경락 유입하지 않는 한 마땅히 경락받을 사람이 없는 상태였기에 재경매를 6개월 정도 순탄하게 연장시킬 수 있었다.

 

  경락잔금 마련은 채권은행이 약속한 대출금 50억이 중요하다.
그런데 대출하여 준다던 은행에서 갑자기 대출을 거부하였다. 그래서 상업은행의 문을 두드렸다. 역시 내가 작성한 사업계획서를 가지고 50억원의 대출을 받을 수 있었다. 나머지 부족한 자금은 임대분양을 하여 충당하였다.

경락물건이 사업용일 경우 채권자, 채무자, 경락자가 협력할 수 있는 경우가 있다.
당시 경락 받은 백화점이 그러하였다.  채권자는 부실 채권의 회수를 위해, 채무자는 자기 채무의 변제와 여러가지로 얽혀있는 권리의 구제와  이권을 지키기 위해. 경락자는 경락받은 부동산을 원활하게 명도 받고 그 물건을 활용하여 사업을 빨리 정상화 시키기 위해 협조하게 되는 것이다.

이 물건이 바로 그러하였다. OO은행은 50억 대출 약속을 지키지 않았으나 임대분양시 임대보증금을 수납하고 그 보증을 하여 주었으며, 채무자는 점유하고 있던 백화점을 경락자에게 조건없이 명도하여준 후 조속히 사업을 정상화 할 수 있도록 협조하여 주었고, 경락자인 나는 채권은행과 부도난 백화점주에게 알맞은 도움을 받아 바로 명도를 받아 대표이사 이취임식을 하고 임대분양에 착수할 수 있었던 것이다.

 

재경매 진행을 연장 시키면서 경락잔금마련을 위한 활동을 시작하였다.
먼저 상업은행으로 부터의 50억원 대출은 순조롭게 진행 되었다. 다음은 임대분양 실행이다. 채권은행인 OO은행이 보증하는 상태의 임대분양을 실행하였다. 부도난 백화점을 등기분양 받을 사람은 없다. 그래서 등기분양을 하지 못하고 할 수 없이 임대분양을 한 것인데 10여억의 임대보증금이 어렵지 않게 모였다. 아직 법원에 잔금을 납부하지 않은 상태에서 장래의 주인 명의로 분양을 하면서 그 대금을 은행이 보증하여 은행계좌로 받아 경락잔금에 충당한 것이다.

결국 상업은행에서 대출받은 50억과 임대분양으로 들어온 임대보증금 10여억을 합한 돈으로 경락잔금 55여억을 납부할 수 있었다. 말은 쉽게 하지만 경락잔금납부기일을 넘긴채 일을 진행하는 동안 여러가지 어려움을 겪지 않을 수 없었다. 통상 부동산 경락잔금은 잔금납부기일이 한달정도의 기간을 두고 나오는데 당시 난 03월 25일에 경락을 받아 잔금을 09월에야 납부하였다. 어떻게 그게 가능한가?  물론 합법적으로 정당하게 그렇게 할 수 있었기에 가능한 일이었다.

 

그리고 서초동의 OO도매센터와 협약체결한 것이 큰 도움이 되었다.

백화점 경영도 경험과 경력이 필요한 사업이다. 빈 매장이 있어서는 영업을 할 수 없다. 그 어려움을 해결하여 준 것이다. 경영지도를 받고, 공신력을 얻고, 자금의 도움을 받고, 빈 매장에 내 자본없이 물건을 채워주는 OO도매센터와의 협약이 없었더라면 백화점 개장이 상당기간 연장 되었을지도 모른다.

 

이 글을 시작하고 보니 퍽 장황하다.
여기까지 어떤 물건을 어떻게 자금을 마련하여 어떻게 경락보증금을 납부하고, 다시 55억이 넘는 경락잔금을 어떻게 마련하여 납부하였던가를 이야기 하였다.

 

이 경락부동산을 그랜드오픈하여 백화점을 개점할 때까지 겪은 우여곡절은 많다.
물론 가장 어려운 일은 이 글에 거론한 경락보증금 마련과 경락잔금납부이지만 그 외에도 많은 일을 겪었다.

01. 서초동은 OO도매센터체인 OO마트로 계약하여 임대보증금 15억을 받은 일
02. 소액 임대 상인들이 농성을 벌여 언론사에서 취재를 나온 것을 수습한 일
03. 부도나서 도주하였던 직전채무자가 검거 되자 소액임차인들이 다시 분규를 일으킨 것을 수습한 일
04. 명도를 마쳤으나 소액임차인들이 협조하지 않아 신입사원들을 모집하여 매장을 소개한 일
05. 직원들이 분규를 일으켜 반나절 휴업하였다가 겨우 수습한 일(이 부분은 이미 여기에 글로 올렸음)

06. 경락받은 부동산의 수퍼 및 에스컬레이터 등에

     세무서와 다른 채권자들이 별도의 동산경매를 실행한 것을 해결한 일
07. 자본주 이OO 회장의 마음이 흔들려 1F 사장을 따로 지명하여 분란이  일어난 것을 해결한 일

08. 동산압류가 되었던 대형수퍼 상품을 경락받아 메이커에 반품처리하고, 예상외의 비용을 절감한 일

09. OO도매센터가 임대조건과 달리 수퍼를 개점하지 않고 전문식당가를 개점하여 일어난 분쟁수습

10. 홍순균 회장이 이OO 회장의 사주를 내게 묻기에 모른다고 했다가 협약을 놓칠뻔한 일

11. 카드업법에 의한 백화점 카드를 운영하기 위해 과천 정부청사에 수차례 다니면서 허가를 받아 회원을 모집한 일

( 위 5항은 여기에 2012.12.21 "- 짜고치는 고스톱 - 온고이지신(溫故而知新)"으로 올렸음 )

이렇게 많은 이야기를 이 글에 한 번에 다 올릴 수는 없다.
위의 1~11항 외에도 더 있겠지만 각 항마다 하나의 글로 구성할 수 있을 만큼 법리가 얽힌 내용들이 있기 때문이다.
  그러니 앞으로 시간을 두고 연재하는 방법으로 풀어가야 할 것 같다.
이 백화점 말고도 내가 경락받은 물건은 여러건이 있다. 지금 나의 어머니가 살고계신 고향집도 경락받은 집의 하나이다. 공장을 경락 받기도 하고, 집합건물(아파트 등)을 경락 받아 명도하기도 하고, 기회가 되면 이런 것들을 하나씩 글로 남길 생각을 한다.

 

 

 

  경매물건은 급매물 보다 싸야한다.
그러니 경매장에 나가 경매진행되는 물건의 경락최저가를 살핀후 동일지역의 비슷한 물건의 급매물의 가격을 살피면 법원경락과 급매물 취득에 모두 도움이 될 것이다.
  앞으로 내가 연재하는 글은 법의 해설은 아니지만 순수한 경험을 토대로한 현장상황설명이기 때문에독자들에게 도움이 되리라 생각한다.

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.밝 누 리.

[밝은 우리의 온 삶터]

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